El segmento residencial en España se caracterizó en 2024 por una oferta disponible muy limitada, lo que motivó el incremento de los precios. En cuanto a las transacciones, tuvieron un comportamiento contenido a lo largo del primer semestre, pero a partir del segundo, la decisión del Banco Central Europeo de recortar los tipos de interés hizo que los préstamos para la compra de vivienda recuperaran el terreno cedido a las operaciones al contado. La mejora en las condiciones, con hipotecas más asequibles, movilizó a una demanda creciente que a día de hoy continúa sobrepasando ampliamente al inventario inmobiliario volcado en el mercado. De cara a 2025, habrá cierta continuidad, aunque habrá que prestar atención a las soluciones orientadas a equilibrar la obra nueva con la creación de hogares. Estas son algunas de las previsiones que se desprenden de la XIII edición del informe sobre el “Mercado residencial en España” que elabora Servihabitat Trends, la plataforma de investigación y análisis del sector impulsada desde Servihabitat.
Según Borja Goday, CEO de Servihabitat, “los precios de venta y alquiler han estado en la diana del debate público, y este ha estado más polarizado que nunca, dividiendo la opinión entre alarmistas y optimistas”, añadiendo que, “si hay un aspecto que una vez más ha quedado patente es que los movimientos al alza en ambos indicadores son, ante todo, reflejo del desajuste entre oferta y demanda”. En cuanto al giro en política monetaria europea, Goday admite que “algunas de las adquisiciones que habían quedado en suspenso desde la época pospandémica y la posterior fiebre inflacionista se materializaron”.
En cuanto a la previsión para 2025, Servihabitat espera que tanto los precios como las compraventas y las hipotecas continúen al alza, aunque habrá que seguir de cerca la respuesta de Europa al proteccionismo económico estadounidense, así como medir las consecuencias de una escalada en los conflictos bélicos de Ucrania y Gaza. Goday expone que “para no dejar a nadie en el camino, será fundamental que el sector público y privado trabajen de manera conjunta en la eliminación de barreras y la creación de condiciones que fomenten la actividad”.
El mercado inmobiliario en Galicia muestra diferencias entre el interior y la costa. Mientras Ourense depende de la demanda local, en Pontevedra, A Coruña y Lugo conviven vivienda habitual y vacacional, aunque el turismo internacional aún tiene poco peso. En las Rías Baixas y Altas, la expansión de la segunda residencia ha impulsado los precios, agravados por la escasez de obra nueva y el auge del alquiler turístico. La demanda externa, en muchos casos con pago en efectivo, también influye. Los principales desafíos de la región en materia de vivienda pasan por fomentar la vivienda protegida y equilibrar la oferta entre uso residencial y turístico.
2025 cerrará con entre 690.000 y 795.000 compraventas y un incremento del precio del 6%
La adquisición de propiedades tomó impulso al mejorar el escenario hipotecario dictado por Europa a partir del verano. El pasado ejercicio finalizó con entre 625.000 y las 720.000 operaciones, que es el intervalo que arrojan los notarios por un lado y registradores por otro.
Según Servihabitat Trends, al intensificarse la guerra comercial entre bancos por la captación de clientes con hipoteca, las transacciones subirán por encima del 10%, con un comprador que tras la pandemia se quedó a las puertas del mercado y ahora aprovecha la ocasión, además de inquilinos que dan el salto a la compra porque la renta está muy por encima de la cuota hipotecaria. En Galicia, este dato se sitúa ligeramente por debajo de la media nacional, anotando un crecimiento del 9,1%, lo que se traduce en cerca de 30.500 transacciones previstas.
En cuanto al precio, se consolida su ascenso ante la falta de inventario disponible y el refuerzo del apetito comprador tras los recortes en los tipos de interés. Sin embargo, el repunte será menos intenso que el logrado en 2024, año en el que esta variable remontó un 8,4%. De este modo, la revalorización prevista para 2025 se estima en un 6%, mientras que la región gallega se estima un crecimiento moderado del 3,2%.
Al evaluar el esfuerzo medio necesario para adquirir una vivienda, se exigen 7,1 años de renta bruta para convertirse en propietario, en línea con lo que se lleva requiriendo desde la pandemia.
Las licencias de edificación y los proyectos visados suavizarán su entusiasmo, con aumentos interanuales del 6,5% y del 5% respectivamente
Las viviendas iniciadas en 2024 crecieron un 15% frente a 2023, un ejercicio que todavía arrastró un mínimo del 0,3%. Aun habiendo superado los obstáculos del shock sanitario, este indicador retomará la prudencia y se moverá dentro de la contención en 2025, con un repunte del 5,5%. Aunque es positivo que la obra nueva presente ascensos, si no se progresa a doble digito es complicado hacer frente al frenesí la demanda. En Galicia se prevé un leve aumento del 2,5% en el número de viviendas iniciadas, con alrededor de 4.000 proyectos previstos.
La vivienda terminada mostrará un crecimiento plano a nivel nacional, mientras que la comunidad gallega proyecta un aumento significativo del 37,1%. Una producción tan limitada repercute en el bienestar social, pues los hogares que se crean solo tienen la segunda mano y el alquiler como alternativas, recalentando ambos mercados.
La flexibilización de la normativa, la apuesta por la industrialización y la recuperación de la seguridad jurídica son vitales para que el negocio inmobiliario se vuelque de nuevo, no solo en la generación de oferta, sino en la puesta en marcha de proyectos de ticket medio, asequible y social en alquiler, dando entrada a todos los perfiles.
El cliente nacional cede terreno al extranjero, que cuenta con más fondos propios
España es un potente imán para el comprador extranjero, que también aprovecha las excelentes condiciones hipotecarias para convertirse en propietario de una segunda residencia en nuestro país. De enero a septiembre de 2024 se transaccionaron algo más de 95.000 viviendas destinadas a extranjeros residentes y no residentes, según el MITMA. La cifra es un 3% más elevada que en los tres primeros trimestres de 2023.
En un total de 12 provincias, el peso del comprador extranjero es de doble dígito. Los porcentajes más abultados se dan en Alicante (43,7%), Santa Cruz de Tenerife (34,8%) y Málaga (33,2%).
En cuanto a nacionalidades, el Brexit no ha impedido, por ahora, que el comprador procedente de Reino Unido sea el más interesado en venirse a vivir por temporadas a España. Sin embargo, el anunciado castigo fiscal para extranjeros no comunitarios amenaza el podio.
La edad media del comprador acusa las dificultades financieras, mientras que la del inquilino sube por el desajuste entre rentas e ingresos medios
La edad media del comprador se establece en los 38,6 años, igualando la cifra de 2023. La franja más dinámica va de los 36 a los 45 años, donde coindicen primera vivienda y un pequeño porcentaje de vivienda de reposición. No obstante, este intervalo ha cedido cuota al siguiente tramo, de 46 a 55 años, que ya representa una de cada diez ventas. El retraso en la entrada en el mercado se explica por la tardanza en alcanzar las condiciones financieras necesarias.
En el caso del inquilino, la edad media creció de los 33,4 a los 34 años. Aquellos que tienen de 26 a 35 años son los más numerosos, pero van alargando más su estancia en el hogar familiar. De hecho, los que van de los 36 a los 45 escalan posiciones, haciendo visible la inaccesibilidad a la compraventa. La ayuda familiar y los avales estarían detrás del ligero ascenso en los más jóvenes (16-25), mientras que los que están en la antesala de los sénior (46-55), que arrojan un suave repunte, han sido expulsados del mercado de venta por una cuestión de incapacidad financiera.
Los inquilinos tienen los espacios exteriores en el punto de mira. Pero en un mercado con rentas difíciles de cuadrar con los ingresos, hay que hacer renuncias. En la misma línea, la mayoría no desea vivir alejada del centro, pero los barrios más céntricos se han vaciado de alquiler residencial a favor del turístico, lo que lleva a los arrendatarios a dispersarse por la periferia.
La ratio préstamo-valor y el porcentaje de hipotecas por encima del 80% del valor del activo han subido, pero están en niveles razonables
La situación financiera de los hogares con hipoteca dejó atrás la vulnerabilidad de los años más dramáticos. Con una morosidad en mínimos, la ratio préstamo-valor del activo se mantiene saneada, subiendo ligeramente del 62,3% de 2023 al 62,6% de 2024. El porcentaje de préstamos con una deuda respecto al valor del activo superior al 80% ha crecido también del 6,5% al 7,4% entre 2023 y 2024. A pesar del repunte, este volumen no constituye un motivo de alarma.
Las familias saben que el compromiso que adquieren con el banco abarca varias décadas, por lo que son conscientes en todo momento del presupuesto máximo que son capaces de manejar al buscar una vivienda en venta. Evitar el sobreendeudamiento es una lección aprendida de los errores financieros del pasado. Es por ello que la hipoteca mixta va convirtiéndose en la predilecta de los consumidores que, ante la incertidumbre del Euríbor, desean tener cierta estabilidad.
La ampliación de la brecha entre oferta y demanda agrava la situación del alquiler residencial
La vivienda tipo en arrendamiento en España, con una superficie media de entre 80 y 90 metros cuadrados, rompió la barrera psicológica de los 1.000 euros en 2024. La apreciación fue del 8,5%, menos intensa que la recogida en 2023, del 13,4%.
En Galicia, el precio medio del alquiler alcanza los 782 euros, lo que representa un avance de un 12,3% más que el año anterior.
La rentabilidad bruta del alquiler en España tan solo ha crecido una décima entre 2023 y 2024, colocándose en el 6,8%. El retorno es atractivo y hay inversores que no dudan en aprovecharla. Ante la regulación, se extiende el empleo de mecanismos de protección como los seguros de impago. Pero también hay inversores que, ante la inseguridad jurídica, buscan alternativas menos expuestas a los vaivenes normativos, como el alquiler turístico y el temporal. En este contexto, la región gallega presenta una rentabilidad media del alquiler del 6,8%, el mismo dato que la media nacional.
La oferta de alquiler residencial ha pasado de las 62.655 viviendas de 2023 a las 71.702 de 2024. Esta subida no tiene una lectura fácil. A pesar del incremento, el arrendamiento atraviesa una fase crítica, dado que la demanda crece a una velocidad mucho mayor. El intervencionismo condiciona negativamente la estabilidad del mercado del alquiler, con una oferta menguada que impone castings férreos, avales generosos y rentas excluyentes.
