Santiago de Compostela afronta un nuevo escenario en su mercado de vivienda. El número de contratos de alquiler registrados en la ciudad se ha desplomado un 55 % en un año, coincidiendo con la entrada en vigor de la declaración de Santiago como zona de mercado residencial tensionado. El dato abre una pregunta que afecta especialmente a estudiantes, familias y trabajadores: ¿hay cada vez menos pisos disponibles para alquilar en Santiago?
Según los últimos datos del depósito de fianzas del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS), Santiago pasó de registrar 441 contratos de alquiler en agosto de 2025 a 199 en agosto de 2026. Es decir, 242 contratos menos en un año, una caída del 55 %.
El dato llega apenas unas semanas después de que Santiago comenzase a aplicar oficialmente el régimen de zona de mercado residencial tensionado. La declaración fue publicada en el BOE en julio y tiene una vigencia prevista de tres años.
242 contratos de alquiler menos en Santiago
La comparación permite dimensionar el cambio.
En agosto de 2025 se registraron 441 contratos, mientras que en agosto de 2026 fueron 199. La diferencia es de 242 operaciones menos.
La Xunta ha utilizado estas cifras para advertir de una reducción de la oferta disponible y cuestionar los efectos de las zonas tensionadas. Esa es la interpretación del Gobierno gallego sobre los datos, no una demostración de que toda la caída se deba exclusivamente a la regulación.
El dato, en cualquier caso, refleja un mercado con mucha menos actividad contractual que hace un año.
Santiago ya es zona tensionada: ¿qué significa para los alquileres?
Santiago de Compostela fue incorporada oficialmente al listado estatal de municipios declarados zona de mercado residencial tensionado.
La medida activa mecanismos de regulación del alquiler previstos en la Ley de Vivienda. En determinados nuevos contratos, la renta queda vinculada al precio del contrato anterior y, en determinados supuestos, se aplica además el sistema estatal de índices de referencia.
La intención de esta herramienta es contener las subidas de los alquileres y mejorar el acceso a la vivienda.
Pero ahora aparece una de las grandes incógnitas del mercado compostelano: qué está ocurriendo con la cantidad de viviendas que llegan realmente al mercado del alquiler.
El problema de Santiago: encontrar piso sigue siendo una carrera
Para quien busca vivienda en Santiago, especialmente al comienzo del curso universitario, la disponibilidad resulta fundamental.
La ciudad concentra una enorme demanda vinculada a estudiantes, trabajadores, familias y población que necesita residir en la capital gallega.
Y el descenso de contratos registrado por el IGVS introduce un nuevo elemento en el debate: menos operaciones no significa necesariamente que haya exactamente un 55 % menos de viviendas disponibles, pero sí muestra que el mercado ha registrado muchas menos formalizaciones que un año antes.
Además, el alquiler residencial compite en Santiago con otras fórmulas de alojamiento, como el alquiler temporal, las habitaciones y las residencias de estudiantes.
¿La zona tensionada ha provocado la caída?
Esta es la cuestión más polémica.
La Xunta relaciona directamente los primeros datos con la entrada en vigor de la zona tensionada y sostiene que la regulación está reduciendo la oferta.
Desde el ámbito municipal, en cambio, la declaración de zona tensionada se ha defendido como una herramienta para contener los precios y proteger a los inquilinos frente a incrementos excesivos. El Gobierno local había señalado que la medida buscaba precisamente facilitar el acceso a la vivienda.
Por tanto, el dato objetivo es la caída de los contratos; la interpretación sobre sus causas forma parte del debate político y económico.
¿Qué puede pasar ahora con los alquileres en Santiago?
La evolución de los próximos meses será especialmente importante.
Santiago acaba de entrar en un periodo de aplicación de la zona tensionada y los datos disponibles corresponden todavía a sus primeros meses.
Habrá que comprobar si la caída de contratos continúa, si aumenta la oferta, si aparecen más viviendas en modalidades temporales o si los precios comienzan a moderarse.
Para quienes buscan piso en Santiago, la cuestión fundamental seguirá siendo la misma:
¿Cuántas viviendas hay realmente disponibles y a qué precio?
Ese será probablemente uno de los indicadores más importantes para saber si la nueva regulación consigue aumentar el acceso a la vivienda o si el mercado evoluciona hacia una menor oferta.
La cifra que explica el problema
441 → 199
Ese es el cambio registrado en los contratos de alquiler de Santiago entre agosto de 2025 y agosto de 2026.
Una caída del 55 %.
Y detrás de ese número hay un problema que miles de personas conocen cada día al buscar vivienda en la capital gallega: encontrar un piso disponible y a un precio asumible se ha convertido en uno de los grandes retos de Santiago.
