El 68% de la oferta actual de pisos de dos habitaciones en alquiler en España tiene un precio que supera el umbral de lo razonable. Esto significa que no es accesible para una familia con ingresos medios que no destine más del 30% de los mismos al pago: debería pagar un máximo de 805 euros mensuales, mientras que el precio mediano de un piso de 2 habitaciones se situaba en el cuarto trimestre de 2025 en 1.088 euros mensuales.
Aun así, el reparto de estos alquileres razonables no es homogéneo y la escasez de los mismos es especialmente llamativa en los grandes mercados, con Málaga, Valencia y Palma a la cabeza. En la capital andaluza solo el 9% de los pisos de 2 habitaciones son económicamente aptos para una familia con ingresos medios de la ciudad, mientras que en Palma y Valencia se sitúa en el 11%. En Málaga el precio razonable de un alquiler se sitúa en 845 euros mensuales, mientras que el precio de mercado de un piso de 2 dormitorios en la ciudad alcanza los 1.245 euros. En Palma, el precio razonable sube hasta los 1.046 euros, pero el precio de mercado es de 1.609 euros; mientras que en Valencia la renta razonable es de 940 euros y el precio de mercado se sitúa en 1.351 euros.
A continuación se sitúan Madrid y Alicante con el 16% de los pisos con precios por debajo del límite razonable, Barcelona (18%), Segovia (24%) y Las Palmas de Gran Canaria (28%). El noveno puesto es para la ciudad de Santa Cruz de Tenerife, donde los ingresos medios darían para alquilar el 32% de las viviendas, y después encontramos a Salamanca con el 33%. Con porcentajes por debajo del 50% están las ciudades de Bilbao (35%), Sevilla (36%), San Sebastián (39%), Cádiz (41%) y Vitoria (47%).
En el lado opuesto se sitúan las ciudades de Ciudad Real, donde el 97% de los pisos de dos habitaciones serían accesibles para una familia de ingresos medios de la ciudad. Les siguen las ciudades de Melilla (91%), Palencia (90%), Zamora (90%) y Jaén (88%).
Precios razonables
El consenso financiero aconseja que una familia no destine más del 30% de sus ingresos al pago de una vivienda (al alquiler en este caso), pero los ingresos no son homogéneos en todas las capitales españolas, por lo que el límite de este alquiler razonable varía entre unas y otras. Idealista/data ha utilizado los datos de ingresos por hogar publicados por el INE de cada capital de provincia y con esa cifra ha calculado cuál sería el máximo precio del alquiler que podrían pagar en cada una de ellas (lo que denominamos el alquiler razonable). La ciudad que tiene los alquileres razonables más elevados es San Sebastián, donde se alcanzan los 1.221 euros mensuales de presupuesto razonable. Le siguen Madrid (1.166 euros/mes), Barcelona (1.100 euros/mes), Melilla (1.086 euros/mes), Ceuta (1.058 euros/mes), Girona (1.049 euros/mes), Palma (1.046 euros/mes), Toledo (1.031 euros/mes), Pamplona (1.030 euros/mes), Bilbao (1.022 euros) y Vitoria (970 euros/mes).
En el lado opuesto, donde los alquileres razonables son más bajos, se encuentran Zamora (775 euros/mes), Huelva (790 euros/mes), Salamanca (792 euros/mes) y Ourense (807 euros/mes).
Precios de mercado
Según los datos del INE, los hogares españoles están compuestos por 2,4 personas de media, por lo que un piso de 2 dormitorios sería la mínima unidad en la que debería instalarse una familia. En este caso, los pisos que cumplen con esta característica tienen un precio actual de mercado de 1.794 euros al mes en Barcelona, seguidos por los 1.650 euros de Madrid, los 1.609 euros de Palma, los 1.351 euros de Valencia y los 1.350 euros de San Sebastián. Por encima de los 1.000 euros se encuentran también Málaga (1.245 euros), Segovia (1.214 euros), Bilbao (1.190 euros), Las Palmas de Gran Canaria (1.154 euros), Ceuta (1.141 euros), Alicante (1.098 euros) y Santa Cruz de Tenerife (1.095 euros). En la parte inferior, en cambio, encontramos a Jaén donde un piso de 2 habitaciones tiene un coste actual de 599 euros mensuales.
En cuanto a las diferencias entre el precio razonable y el precio de mercado, Barcelona se dispara frente al resto, ya que el alquiler de mercado es 694 euros más caro que el razonable. A continuación se encuentran las diferencias de Palma (563 euros más caros), Madrid (484 euros), Valencia (411 euros), Málaga (400 euros), Segovia (326 euros), Alicante (287 euros) y Las Palmas de Gran Canaria (242 euros). En 39 capitales, el precio mediano de un piso de 2 habitaciones es inferior al alquiler razonable. En Ciudad Real el alquiler de mercado es 316 euros más barato que el razonable, seguida de Melilla (293 euros más económico), Jaén (279 euros más barato), Palencia (232 euros más bajo) y Lleida (213 euros más barato).
Tasa de esfuerzo
Las ciudades en las que las diferencias entre el precio razonable y el de mercado son más elevadas son las que también exigen un mayor esfuerzo a las familias que viven de alquiler. Barcelona lidera la tasa de esfuerzo para alquilar una vivienda de 2 dormitorios: las familias barcelonesas deben destinar el 46% de sus ingresos al pago del alquiler, una tasa que supera ampliamente el 30% fijado por los expertos. Por encima de ese esfuerzo se sitúan también las ciudades de Palma (43%), Málaga (41%), Valencia (40%), Madrid (40%), Segovia (38%), Alicante (38%), Las Palmas de Gran Canaria (35%), Santa Cruz de Tenerife (34%), Bilbao (33%), San Sebastián (31%) y Sevilla (31%). Por el contrario, la menor tasa de esfuerzo se da en Ciudad Real (18%), Jaén (19%), Palencia (20%), Cáceres y Melilla (21% en los dos casos).
Puedes consultar el informe completo aquí
Tabla con datos de todas las capitales españolas en la siguiente página
Metodología
Precio vivienda tipo
Mediana de los precios de los pisos de dos dormitorios publicados en cada área analizada. Teniendo en cuenta un tamaño medio actual de 2,4 personas/hogar en España según datos publicados por el INE, se analiza una vivienda tipo de dos dormitorios como el mínimo necesario para el establecimiento de un hogar.
Ingresos familiares netos y Tasa de esfuerzo por hogar (%) en alquiler
La tasa de esfuerzo mide el peso de la vivienda sobre el poder adquisitivo del hogar. En particular, en el caso del alquiler, medimos la tasa de esfuerzo como la cuota anual de ingresos netos medios del hogar que se destina al pago del alquiler de una vivienda tipo de dos dormitorios.
Los valores de alquiler vienen directamente de la fuente de datos idealista, que dispone de precios para cada ciudad. Por el contrario los datos de la renta neta familiar provienen del Instituto Nacional de Estadística (INE). El último dato disponible es de 2022.
Stock (oferta)
Número de inmuebles que han estado activos durante el periodo analizado (4º trimestre de 2025).
Demanda
Indicador que mide la presión de la demanda sobre la oferta a través de los leads (contactos o interacciones) promedio que generan los anuncios publicados.
