El 30 de julio se cumple un año desde que A Coruña fue declarada zona tensionada en alquiler, lo que obligó a los propietarios a aplicar un índice de contención de precios. Un año después, los datos de idealista revelan que la medida no ha logrado abaratar el acceso a la vivienda: los precios siguen subiendo, la oferta permanente ha caído un 36%, los pisos de temporada se han duplicado y la competencia entre familias por cada vivienda ha crecido un 85%.
La lógica detrás de la declaración de zona tensionada era sencilla: si los precios suben demasiado, se limita lo que puede cobrar el casero y el inquilino sale ganando. La realidad ha resultado bastante más compleja. Según los datos del índice de precios de alquiler de idealista, el metro cuadrado en A Coruña pasó de 10,9 €/m² en julio de 2025 —cuando se activó la medida— a 11,1 €/m² en junio de 2026, su máximo histórico. Un incremento del 0,8% interanual que, aunque más moderado que el 9,5% que marcaba en el momento de la declaración, evidencia que el tope no ha revertido la tendencia: simplemente la ha frenado.
La oferta permanente se desploma un 36%
Donde sí hay un impacto indiscutible es en la cantidad de viviendas disponibles para alquiler de larga duración. En el segundo trimestre de 2026, la oferta de alquiler permanente en A Coruña había caído un 36% respecto al mismo periodo del año anterior, según un estudio publicado por idealista. Solo San Sebastián (-42%) y Pamplona (-39%), mercados también declarados tensionados, registraron caídas mayores. En el extremo opuesto, ciudades sin controles de precios como Madrid (4%), Palma (8%) o Málaga (13%) incrementaron su oferta en el mismo periodo.
Cuando un propietario decide que no puede o no quiere alquilar al precio fijado por el índice de referencia, tiene varias salidas: vender el piso, dejarlo vacío o buscar una fórmula jurídica que no le obligue a aplicar el tope. La más utilizada, como muestra la evolución del mercado coruñés, ha sido la tercera.
Los alquileres de temporada se han duplicado
El alquiler de temporada —arrendamiento de duración limitada que no está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos ni, por tanto, a los índices de contención de precios— se ha convertido en la gran válvula de escape del mercado coruñés. En el segundo trimestre de 2026, la oferta de alquileres de temporada en A Coruña creció un 105% interanual, el mayor incremento de todas las ciudades declaradas tensionadas en España. En términos absolutos, esto significa que muchos de los pisos que antes se ofrecían en alquiler permanente ahora se anuncian bajo esta modalidad, eludiendo el tope.
El patrón se repite en el resto de ciudades tensionadas: Pamplona registra un 50% de oferta de temporada, San Sebastián un 37% y Bilbao un 33%. La única excepción es Cataluña, donde la legislación autonómica ha ido más allá y ha extendido los controles también a los contratos de temporada, provocando una caída del 42% en Barcelona, del 49% en Tarragona y del 52% en Girona. El resultado catalán, sin embargo, tampoco es un éxito: la restricción de la oferta de temporada no se ha traducido en más pisos permanentes disponibles, sino en menos viviendas en el mercado en general.
85% más de competencia: cada piso, una carrera de obstáculos
Con menos oferta permanente y mayor demanda contenida —quienes no consiguen piso siguen intentándolo—, la consecuencia lógica es que la pelea por cada vivienda se intensifica. Los datos lo confirman: en el segundo trimestre de 2026, cada anuncio de alquiler en España recibió de media 42 contactos, un 18% más que un año antes. En A Coruña, el incremento fue del 85%, uno de los más elevados del país y el mayor entre las ciudades tensionadas de tamaño grande.
Para entender qué significa este dato en la práctica: si en 2025 una familia tenía que competir con diez candidatos para alquilar un piso, hoy compite con casi veinte. En ese proceso de selección, el propietario elige al perfil que le da más garantías —el inquilino con mayor sueldo, con aval bancario, con contrato indefinido—, lo que termina expulsando a quienes tienen rentas más bajas. El mercado, en lugar de democratizarse, se elitiza.
El contraste con ciudades que no han aplicado controles es revelador. En Madrid, la competencia por anuncio creció un 9%; en Sevilla, un 3%; en Palma, un 1%. En San Sebastián, donde el tope lleva más tiempo activo, el incremento fue del 35%. En Barcelona, del 53%. La correlación entre intervención regulatoria e intensificación de la competencia es difícil de ignorar.
El mismo diagnóstico en Barcelona, San Sebastián y Pamplona
A Coruña no es un caso aislado: es el último eslabón de una cadena de ciudades que han recorrido el mismo camino con resultados parecidos. Barcelona fue la primera en aplicar controles de precios masivos en Cataluña, y hoy es la ciudad con mayor competencia por vivienda de todo el país: 95 familias se postulan por cada anuncio de alquiler que se publica. La oferta permanente ha caído un 11% más solo en el último año, y el precio en Cataluña acumula una caída del 8,2% interanual —lo que suena bien hasta que se recuerda que la oferta disponible es ya un 51% de alquileres de temporada frente al 49% de permanentes, y que quien no consigue uno de esos pisos topados no tiene muchas alternativas.
En San Sebastián, la oferta permanente ha caído un 42% y la de temporada ha subido un 37%. La competencia por cada piso ha crecido un 35%. El precio en Euskadi apenas ha subido un 0,2% interanual, pero a costa de un mercado en el que más de la mitad de la oferta (57%) es ya de alquiler temporal. En Pamplona, la oferta permanente ha caído un 39%, la de temporada ha subido un 50% y el precio en Navarra avanza solo un 0,8% anual. En las tres ciudades, el precio oficial casi no sube; el problema es que cada vez hay menos pisos a los que aplicar ese precio.
Una política que protege a quien ya tiene contrato, no a quien lo busca
El balance de un año de zona tensionada en A Coruña dibuja una paradoja: la medida puede haber beneficiado a quienes ya tenían un contrato de alquiler en vigor —y que ahora ven limitadas las subidas— pero ha empeorado la situación de quienes todavía buscan uno. La oferta permanente es un tercio menor que antes, los pisos de temporada —más caros e inestables— se han disparado, y la competencia entre familias para acceder al mercado no ha hecho más que crecer.
La experiencia acumulada de Barcelona, San Sebastián y Pamplona apunta en la misma dirección: los controles de precios funcionan como un dique que contiene el precio del agua, pero hace que el río busque otro cauce. Mientras no haya más vivienda disponible —sea mediante nueva construcción, movilización del parque vacío o incentivos fiscales para el alquiler asequible—, ningún tope resolverá el problema de fondo. Solo lo desplazará hacia quienes menos capacidad tienen de defenderse.
