El Plan General de Santiago contempla capacidad para 37.188 nuevas viviendas, según los datos expuestos por el PP compostelano. Borja Verea propone revisar las condiciones urbanísticas para desbloquear terrenos que llevan años sin desarrollarse, mientras el acceso al alquiler continúa en el centro del debate.
Santiago de Compostela se enfrenta a una de las grandes contradicciones de su mercado inmobiliario: el planeamiento urbanístico contempla suelo para miles de nuevas viviendas, pero una parte importante de esas previsiones continúa sin materializarse casi dos décadas después de la aprobación del Plan General de Ordenación Municipal (PXOM).
El problema ha vuelto a la actualidad después de que el portavoz del PP de Santiago, Borja Verea, plantease revisar el planeamiento para facilitar la construcción de los pisos previstos. Su propuesta parte de una pregunta que afecta directamente a quienes buscan vivienda en la capital gallega: si existe suelo contemplado para levantar nuevas promociones, ¿por qué no se ha desarrollado?
El dirigente popular sostiene que el PXOM aprobado en 2008 responde a un contexto inmobiliario muy diferente del actual y que algunas de sus condiciones dificultan la puesta en marcha de determinadas operaciones urbanísticas.
La iniciativa abre un nuevo capítulo en el debate sobre la vivienda en Santiago, donde coinciden las dificultades para acceder a un alquiler, la demanda residencial y la necesidad de ampliar la oferta disponible.
Santiago tiene capacidad urbanística para 37.188 viviendas
Según las cifras presentadas por Borja Verea, el Plan General de Ordenación Municipal contempla capacidad para 37.188 nuevas viviendas. De ellas, aproximadamente 28.000 corresponderían a suelo programado y unas 14.000 a suelo urbanizable delimitado, categorías que pueden solaparse y que no deben sumarse como si fueran viviendas adicionales.
La cifra representa capacidad prevista en el planeamiento, no pisos que estén construidos, disponibles para comprar o preparados para entrar a vivir.
Esa distinción es fundamental para entender el problema. Que un terreno esté incluido en el desarrollo urbanístico residencial no significa que la construcción pueda comenzar de inmediato. Antes pueden ser necesarios proyectos de urbanización, acuerdos entre propietarios, dotación de servicios, financiación y diferentes trámites administrativos.
El debate está precisamente en determinar qué factores han impedido que una parte de esos ámbitos avance y qué cambios permitirían hacerlos viables.
¿Por qué no se construyen las viviendas previstas desde 2008?
El PXOM de Santiago se aprobó durante una etapa de expansión inmobiliaria, antes de la crisis que afectó al sector de la construcción. Desde entonces, las condiciones económicas, la financiación y las necesidades residenciales han cambiado.
Verea considera que algunos ámbitos urbanísticos son demasiado grandes y complejos para desarrollarse de una sola vez. Por ello, propone estudiar su división en sectores más pequeños que puedan ejecutarse progresivamente.
La segunda línea de actuación consiste en revisar las condiciones de los terrenos que permanecen sin desarrollar, analizar los obstáculos concretos de cada ámbito y valorar modificaciones que faciliten su urbanización.
El PP defiende que no se trata de ampliar el suelo urbanizable, sino de aprovechar el que ya está previsto para uso residencial.
No obstante, la propuesta todavía debe distinguirse de una modificación urbanística aprobada: se trata de una iniciativa política cuyo alcance dependerá de los estudios técnicos y de las decisiones administrativas que puedan adoptarse.
El alquiler en Santiago, otro frente de la crisis de la vivienda
La falta de oferta residencial es uno de los asuntos que más preocupan a quienes viven, estudian o trabajan en Santiago de Compostela.
El encarecimiento de los alquileres y la dificultad para encontrar pisos disponibles han situado la vivienda entre las principales preocupaciones de la ciudad. La situación afecta especialmente a jóvenes, estudiantes, trabajadores desplazados y familias que necesitan una vivienda estable.
En este contexto, aumentar la construcción puede contribuir a ampliar la oferta a medio y largo plazo, pero no resuelve por sí solo las necesidades inmediatas de quienes buscan alojamiento.
La disponibilidad real de viviendas, el precio final de los alquileres, los plazos de construcción y la proporción de vivienda protegida serán factores determinantes para evaluar el impacto de cualquier cambio urbanístico.
La zona tensionada de Santiago vuelve al debate
La declaración de Santiago como zona de mercado residencial tensionado también forma parte de la discusión sobre las políticas de vivienda.
Borja Verea ha cuestionado los primeros datos de contratación del alquiler, señalando que el número de contratos descendió un 55 % entre julio y agosto, mientras que el precio medio mensual pasó de 696 a 716 euros, según las cifras que presentó.
Sin embargo, esa comparación corresponde únicamente a dos meses. Por sí sola, no permite concluir que exista una tendencia consolidada ni atribuir los cambios exclusivamente a la declaración de zona tensionada.
Para evaluar sus efectos será necesario observar la evolución durante un periodo más amplio y analizar conjuntamente los precios, el número de contratos, la oferta disponible y las características de las viviendas alquiladas.
Mallou: otro proyecto clave para ampliar la vivienda en Santiago
La construcción de nuevas viviendas públicas también forma parte de las actuaciones previstas para aumentar la oferta residencial en la capital gallega.
Entre los proyectos destacados está el desarrollo de Mallou, impulsado por la Xunta, donde se prevén 3.609 viviendas, según la información del Instituto Galego da Vivenda e Solo. La planificación contempla una importante proporción de vivienda protegida.
Sin embargo, estas cifras corresponden a previsiones de desarrollo y no equivalen a viviendas terminadas o disponibles actualmente.
La evolución de Mallou y de los demás ámbitos residenciales permitirá comprobar hasta qué punto las iniciativas públicas y los cambios urbanísticos pueden traducirse en nuevas promociones.
La pregunta que sigue sin respuesta para quienes buscan piso
La discusión sobre el PXOM de Santiago no se limita a una cuestión técnica. Detrás de los terrenos pendientes de desarrollo está la posibilidad de aumentar la oferta residencial en una ciudad donde muchas personas encuentran dificultades para acceder a una vivienda.
La propuesta de revisar las condiciones urbanísticas abre la puerta a estudiar por qué determinados terrenos no avanzaron y qué actuaciones podrían permitir su desarrollo. Pero el resultado dependerá de decisiones concretas, plazos, financiación y proyectos que lleguen efectivamente a ejecutarse.
Por ahora, los miles de viviendas contempladas en el planeamiento representan una capacidad potencial, no una solución inmediata al problema del alquiler. El reto para Santiago será convertir esas previsiones en viviendas reales, con fechas, condiciones de acceso y precios que respondan a las necesidades de sus residentes.
