Prórrogas de contratos, protección frente a desahucios, alquileres de temporada, fondos de inversión y vivienda turística: las nuevas medidas ya están sobre la mesa y afectan tanto a inquilinos como a propietarios. Radio Líder te explica qué cambia y a quién afecta.
La vivienda vuelve a estar en el centro de la actualidad en España. El Gobierno ha aprobado dos reales decretos-ley con nuevas medidas sobre alquileres, desahucios y vivienda asequible, en un momento en el que encontrar una vivienda y poder pagarla se ha convertido en una de las principales preocupaciones de muchas familias.
El primer decreto, el Real Decreto-ley 26/2026, ya ha sido publicado este miércoles, 30 de septiembre, en el Boletín Oficial del Estado. El segundo decreto, dedicado específicamente a reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual, está previsto que se publique posteriormente.
Y aquí está la pregunta que muchos se hacen: ¿cómo afectan estas nuevas reglas a mi alquiler, a mi vivienda o a mi contrato?
Radio Líder te explica las claves de los nuevos decretos de vivienda
1. Los desahucios de personas vulnerables se pueden suspender hasta 2030
Una de las medidas que más atención está generando es la ampliación del llamado escudo social frente a los desahucios.
La nueva norma extiende hasta el 31 de diciembre de 2030 la posibilidad de suspender determinados procedimientos de desahucio cuando se trate de personas en situación de vulnerabilidad y no dispongan de una alternativa habitacional, siempre que se cumplan los requisitos establecidos legalmente.
Además, el decreto incorpora mecanismos relacionados con los procedimientos por impago de rentas.
Importante: esto no significa que todos los desahucios queden prohibidos. La protección está vinculada a determinados supuestos y al cumplimiento de las condiciones previstas en la norma.
2. Los contratos de alquiler que terminan podrán tener una prórroga extraordinaria
Otra de las medidas que afecta directamente a los inquilinos es la posibilidad de prorrogar durante dos años determinados contratos de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
La medida aparece recogida en el nuevo decreto y establece las condiciones para acceder a esa prórroga extraordinaria.
Esto convierte una fecha que para muchos inquilinos podía significar tener que buscar otra vivienda en una cuestión especialmente relevante: ¿puedo seguir en mi casa cuando termine mi contrato?
La respuesta dependerá de las características concretas del contrato y de los requisitos establecidos por la norma.
3. El alquiler de temporada y de habitaciones entra en el punto de mira
El nuevo decreto también introduce medidas para evitar el fraude mediante contratos de alquiler de temporada y de habitaciones.
El objetivo declarado por el Gobierno es evitar que determinadas fórmulas contractuales se utilicen para esquivar las reglas aplicables al alquiler de vivienda habitual.
Es una cuestión especialmente importante en ciudades y zonas donde la oferta de vivienda habitual compite con otras modalidades de alquiler.
4. Los fondos de inversión tendrán nuevas limitaciones para comprar viviendas
El decreto establece una prohibición temporal de determinadas compras especulativas de viviendas por parte de fondos de inversión, con la medida prevista hasta el 31 de diciembre de 2028.
La norma establece condiciones específicas relacionadas con estas operaciones y con la protección del mercado residencial.
El Gobierno presenta esta medida como parte de su estrategia para limitar operaciones consideradas especulativas y aumentar la disponibilidad de vivienda asequible.
5. También cambia el escenario fiscal de la vivienda
El paquete incorpora medidas fiscales relacionadas con el alquiler y la vivienda asequible.
Entre ellas figura una reducción del IVA al 4% para determinadas viviendas de promoción pública y vivienda protegida, además de cambios destinados a incentivar determinadas actuaciones relacionadas con el alquiler asequible.
También se modifica la fiscalidad de determinadas sociedades inmobiliarias con el objetivo declarado de orientar su actividad hacia la vivienda asequible.
6. ¿Y qué pasa con los pisos turísticos?
Los nuevos decretos también afectan al debate sobre los alquileres turísticos.
El Gobierno ha incluido medidas fiscales y regulatorias relacionadas con este mercado dentro del paquete aprobado, entre ellas un IVA del 10% para los pisos turísticos, según la información facilitada por el Ejecutivo.
Este punto puede tener especial repercusión en las zonas turísticas y en los mercados donde la vivienda turística tiene un peso importante.
7. Una cuestión que afecta a propietarios e inquilinos
Una de las claves para entender estas nuevas normas es que no afectan únicamente a quienes viven de alquiler.
Los propietarios también tendrán que prestar atención a las nuevas reglas sobre contratos, actualizaciones de renta, alquiler temporal, vivienda turística y determinados procedimientos judiciales.
Por eso, antes de tomar una decisión sobre un contrato, una renovación o un procedimiento de desahucio, conviene comprobar qué régimen jurídico se aplica exactamente al caso concreto.
La gran pregunta: ¿qué cambia desde hoy?
En resumen, los nuevos decretos introducen cambios en varios frentes:
- Protección frente a determinados desahucios: ampliada hasta 2030.
- Contratos de alquiler: posibilidad de prórrogas extraordinarias en determinados casos.
- Alquiler de temporada: nuevas reglas para combatir el fraude.
- Alquiler por habitaciones: también queda sujeto a nuevas medidas.
- Fondos de inversión: limitaciones temporales a determinadas compras de vivienda.
- Vivienda protegida: nuevas medidas fiscales.
- Pisos turísticos: cambios fiscales y regulatorios.
- Vivienda asequible: nuevas medidas para aumentar la oferta.
Radio Líder te lo explica: la letra pequeña está en el contrato
La principal conclusión es que no todos los propietarios ni todos los inquilinos quedan afectados de la misma manera.
La fecha del contrato, el tipo de vivienda, la situación económica del inquilino, la modalidad de alquiler y las circunstancias concretas del procedimiento pueden cambiar completamente la aplicación de una medida.
Además, los dos reales decretos deberán seguir su tramitación parlamentaria para su convalidación.
Por eso, ante una renovación, una subida de alquiler, un contrato que termina o un procedimiento de desahucio, la pregunta ya no es solamente “¿qué dice el nuevo decreto?”, sino “¿cómo se aplica a mi caso?”.
Radio Líder te lo explica.
