Santiago de Compostela afronta un nuevo escenario en el mercado del alquiler. Los primeros datos oficiales después de la declaración de la ciudad como zona de mercado residencial tensionado muestran una fuerte caída en el número de nuevos contratos y, al mismo tiempo, un repunte del precio medio del alquiler.
En agosto se firmaron 199 contratos de alquiler en Santiago, frente a los 314 registrados en el mismo mes de 2025. El descenso alcanza el 36,6 % en un solo año.
Y hay otro dato que llama especialmente la atención: después de varios meses de descensos, el precio medio del alquiler volvió a subir en agosto hasta los 716 euros mensuales.
La combinación de ambos datos vuelve a poner el problema de la vivienda en el centro del debate en Santiago y en Galicia.
199 contratos frente a 314 en un año
Los datos del Observatorio da Vivenda de Galicia, dependiente del Instituto Galego de Vivenda e Solo, permiten conocer por primera vez la evolución del mercado compostelano después de la declaración de la zona tensionada.
En agosto de 2026 se formalizaron 199 contratos, mientras que en agosto del año anterior habían sido 314.
La diferencia supone una caída del 36,6 %.
El dato adquiere especial importancia porque Santiago se incorporó en julio al listado de zonas de mercado residencial tensionado. La declaración tiene una vigencia inicial de tres años.
El alquiler medio vuelve a subir: 716 euros
La evolución del precio tampoco pasa desapercibida.
El alquiler medio había descendido durante los meses anteriores. En mayo se situaba en 713,3 euros, bajó a 710,8 euros en junio y volvió a caer hasta los 696 euros en julio.
Pero en agosto se produjo un cambio de tendencia.
El precio medio alcanzó los 716 euros mensuales, coincidiendo con el primer mes completo de aplicación de la zona tensionada.
Por tanto, Santiago registra ahora dos movimientos simultáneos: menos contratos y un precio medio que vuelve a aumentar.
Alquilar un piso de 100 metros ya ronda los 820 euros
El incremento también se aprecia cuando se analiza el precio por superficie.
En enero, el alquiler medio se situaba en torno a 7,1 euros por metro cuadrado. En agosto alcanzó los 8,2 euros.
Eso significa que un piso de 100 metros cuadrados habría pasado de una referencia de unos 710 euros mensuales a unos 820 euros en apenas ocho meses.
El dato ayuda a visualizar la presión que soporta actualmente el mercado inmobiliario de Santiago.
Menos oferta de alquiler en Santiago
La caída no se limita al dato de agosto.
Entre enero y agosto de 2026 se firmaron en Santiago 1.907 contratos de alquiler, frente a los 2.043 registrados durante el mismo periodo de 2025.
Son 136 contratos menos.
La evolución de septiembre será especialmente importante porque se trata de uno de los meses de mayor movimiento del mercado compostelano, debido a la llegada de estudiantes universitarios que buscan vivienda para el curso.
¿Qué está pasando con el alquiler en Santiago?
Los datos todavía no permiten atribuir automáticamente la caída de contratos a una única causa.
De hecho, en julio, cuando se declaró la zona tensionada, los contratos habían aumentado un 28,6 % respecto al mismo mes del año anterior.
El comportamiento de agosto puede estar relacionado con diferentes factores, incluida la evolución de la oferta y la demanda y el calendario habitual de contratación de vivienda por parte de estudiantes.
Los datos de septiembre y los próximos meses serán determinantes para saber si el descenso de agosto es puntual o forma parte de una tendencia más prolongada.
Santiago frente a A Coruña: dos ciudades tensionadas, un problema similar
El caso de Santiago recuerda a lo ocurrido anteriormente en A Coruña, donde la declaración de zona tensionada también estuvo acompañada de una reducción de los contratos de alquiler.
En A Coruña, el descenso del número de contratos en el primer mes de aplicación de la medida fue del 38 %, según los datos recogidos por el Observatorio da Vivenda.
Un año después, el mercado coruñés presenta una evolución compleja: el precio del alquiler tradicional se ha contenido ligeramente, pero también se ha reducido el número de contratos y ha aumentado el recurso al alquiler de temporada.
¿Qué supone que Santiago sea zona tensionada?
La declaración de Santiago como zona de mercado residencial tensionado introduce límites específicos para determinados nuevos contratos de alquiler.
La ciudad fue incluida oficialmente entre las zonas tensionadas mediante una resolución publicada en el BOE. La declaración tiene una duración inicial de tres años, con posibilidad de prórroga anual si continúan las circunstancias que justificaron su declaración.
Además, en Santiago tienen la consideración de grandes tenedores, a efectos de esta declaración, quienes sean titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en el término municipal, con las excepciones establecidas para determinadas administraciones y entidades públicas.
El gran problema: encontrar piso en Santiago
La situación afecta especialmente a quienes buscan vivienda en una ciudad con una fuerte demanda residencial y universitaria.
El descenso de contratos no significa necesariamente que haya desaparecido la demanda. Al contrario, la contratación de septiembre será uno de los indicadores fundamentales para comprobar cómo está respondiendo el mercado ante la escasez de vivienda.
Para estudiantes, familias y trabajadores que necesitan alquilar en Santiago, la cuestión fundamental sigue siendo la misma: cuántos pisos hay disponibles y a qué precio.
El dato que puede marcar el futuro del alquiler en Galicia
Santiago se ha convertido en uno de los grandes laboratorios de la vivienda en Galicia.
Los próximos meses permitirán comprobar si la combinación de regulación del alquiler y una oferta limitada consigue estabilizar el mercado o si, por el contrario, continúa reduciéndose el número de contratos mientras los precios mantienen la presión.
Por ahora, los primeros datos dejan una fotografía clara: 199 contratos en agosto frente a 314 un año antes y un alquiler medio que vuelve a subir hasta los 716 euros.
Y el mercado compostelano encara ahora uno de sus momentos más importantes del año: el inicio del curso universitario y la búsqueda masiva de habitaciones y pisos por parte de estudiantes.
Santiago busca vivienda. Y cada vez hay que mirar más de cerca cuántos pisos salen al mercado y cuánto cuesta alquilarlos.
