El Gobierno ha aprobado y publicado en el BOE dos nuevos reales decretos-ley de vivienda que cambian las reglas para millones de inquilinos y propietarios en España. Las medidas afectan a los contratos de alquiler, las prórrogas, las actualizaciones de renta, los desahucios, los alquileres temporales y por habitaciones, los pisos turísticos, la vivienda protegida y también al acceso a la primera vivienda.

La situación tiene además una particularidad importante: los dos decretos publicados este 7 de octubre todavía tienen que ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso, después de la disolución de las Cortes.

Son el Real Decreto-ley 28/2026, centrado en la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual, y el Real Decreto-ley 29/2026, que incorpora el resto del paquete de medidas sobre vivienda y alquiler.

¿Qué cambia para los inquilinos?

Una de las medidas más importantes es la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler de vivienda habitual que estén vigentes hasta el 31 de diciembre de 2028.

La prórroga se establece por anualidades y mantiene, durante ese periodo, las condiciones del contrato vigente. Para acogerse a ella, el inquilino debe estar al corriente del pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.

El propietario tendrá que aceptar la prórroga salvo determinadas excepciones, entre ellas que exista un acuerdo diferente entre las partes o que se acredite la necesidad real de recuperar la vivienda para el propietario o sus familiares.

¿Se puede subir el alquiler?

Los nuevos límites introducen una protección adicional frente a determinadas actualizaciones.

Hasta el 31 de diciembre de 2027, cuando la renta supere el límite máximo aplicable según el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, no procederá incremento alguno.

En los demás casos, si no existe un nuevo pacto entre propietario e inquilino, la actualización no podrá superar el 2 %.

¿Qué ocurre cuando termina un contrato de alquiler?

Aquí aparece uno de los cambios estructurales más importantes.

El nuevo Real Decreto-ley 28/2026 establece que, una vez cumplido el periodo mínimo de cinco años —o siete años cuando el propietario sea una persona jurídica—, el contrato se prorrogará por periodos sucesivos de la misma duración si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo.

El propietario deberá avisar con seis meses de antelación, mientras que el inquilino mantiene un plazo de dos meses.

Además, cuando el propietario comunique válidamente que no quiere continuar con el contrato, la norma contempla una indemnización al inquilino calculada conforme al sistema estatal de referencia de precios, con las excepciones previstas legalmente.

Importante: este segundo decreto tiene una entrada en vigor específica: 15 de noviembre de 2026.

¿Qué pasa con los alquileres temporales?

El Gobierno endurece la diferenciación entre un alquiler temporal real y un alquiler de vivienda habitual disfrazado de temporal.

El contrato temporal tendrá que recoger expresamente la causa que justifica la temporalidad, y esa causa deberá ser real y acreditable.

Como regla general, los contratos temporales deberán superar los 31 días y no exceder de 12 meses, aunque pueden prolongarse si continúa existiendo la causa que justificó el desplazamiento.

Si no existe una causa temporal debidamente acreditada, el contrato puede ser considerado alquiler de vivienda habitual, con las consecuencias legales correspondientes.

¿Y los alquileres por habitaciones?

También quedan incluidos en la regulación.

El decreto contempla expresamente los alquileres parciales de habitaciones o estancias de una vivienda.

Una de las claves es que la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar la renta que correspondería al alquiler de toda la vivienda.

En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado también deberán respetarse las limitaciones de renta establecidas por la normativa.

¿Qué cambia para los pisos turísticos?

Los nuevos decretos también actúan sobre las viviendas destinadas a uso turístico.

El alquiler de apartamentos o viviendas amueblados quedará sujeto al 10 % de IVA cuando concurran determinadas circunstancias, como la prestación de servicios propios de la industria hotelera o que la duración del alquiler no supere las 30 noches.

Además, los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI para viviendas destinadas a alojamientos turísticos, con determinados límites que pueden alcanzar el 50 % y llegar hasta el 100 % para propietarios con cuatro o más inmuebles destinados a ese uso.

¿Habrá una deducción por pagar el alquiler?

Sí.

El paquete aprobado incorpora una nueva deducción estatal en el IRPF para determinados inquilinos.

Los contribuyentes cuya renta sea inferior a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de su vivienda habitual, dentro de los límites establecidos por la norma.

Por tanto, no significa que cualquier persona que alquile una vivienda vaya a recibir automáticamente una devolución del 10 %: existen requisitos de renta y límites.

¿Qué incentivos tendrán los propietarios?

El Gobierno introduce nuevos incentivos fiscales destinados a favorecer el alquiler residencial a precios asequibles.

Las reducciones fiscales pueden llegar hasta el 100 % en determinados supuestos, entre ellos algunos nuevos contratos en los que se reduzca el alquiler más de un 5 % respecto al anterior y se cumplan las condiciones previstas por la norma.

También existen supuestos vinculados al alquiler a administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro, a determinados nuevos alquileres y a viviendas rehabilitadas.

¿Qué pasa con las viviendas vacías?

Los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI para viviendas desocupadas.

El nuevo marco permite que esos recargos lleguen hasta el 150 % en determinados casos de propietarios con dos o más viviendas que lleven más de tres años vacías.

La aplicación concreta dependerá, no obstante, de las decisiones de cada ayuntamiento.

¿Qué ocurre con los fondos de inversión y los llamados fondos buitre?

El decreto incorpora nuevas restricciones a determinadas operaciones de compra de vivienda con finalidad especulativa.

Una de las novedades introducidas en la nueva versión amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la prohibición temporal de determinadas adquisiciones de vivienda por debajo del 70 % de su valor de mercado.

El texto también establece que ese valor deberá determinarse mediante tasaciones independientes homologadas por el Banco de España en los supuestos previstos.

¿Qué ocurre con las viviendas protegidas?

La vivienda protegida con carácter permanente o indefinido pasa a contar con un IVA superreducido del 4 %, incluyendo determinados garajes y anexos situados en el mismo edificio.

Además, se refuerza el papel de Casa 47, la entidad estatal de vivienda, para incorporar inmuebles públicos y de la Seguridad Social al parque de vivienda asequible.

Las viviendas propiedad de Casa 47 o construidas sobre sus suelos residenciales tendrán límites de precio vinculados a los máximos de la vivienda protegida de la comunidad autónoma correspondiente.

¿Hay ayudas para comprar la primera vivienda?

Sí. Una de las medidas que más puede interesar a jóvenes y familias que quieren comprar su primera casa es el programa TU CASA.

El Gobierno ha anunciado una línea de financiación de 10.000 millones de euros para facilitar el acceso a la primera vivienda.

Los préstamos podrán financiar hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, a tipo de interés del 0 % y sin comisiones, de acuerdo con las condiciones establecidas.

Las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedarán sometidas a un precio máximo de transmisión.

¿Qué pasa con los desahucios?

Los nuevos decretos introducen medidas destinadas a reforzar la protección de determinados hogares vulnerables.

La normativa establece mecanismos para evitar que determinadas situaciones de impago terminen inmediatamente en la pérdida de la vivienda cuando concurran las condiciones establecidas.

En determinados procedimientos, las administraciones deberán asumir el pago de las cantidades adeudadas de hogares vulnerables para facilitar la continuidad residencial, dentro del marco previsto por la nueva regulación.

El decreto también incorpora garantías específicas para los pequeños propietarios en determinados procedimientos.

¿Qué deben saber los propietarios de una vivienda alquilada?

En resumen, el nuevo escenario supone más obligaciones y también nuevos incentivos.

El propietario deberá prestar especial atención a:

• La duración y prórroga del contrato.
• Los plazos de preaviso.
• Las nuevas reglas de actualización de rentas.
• La diferencia entre alquiler habitual y temporal.
• Las reglas para alquilar habitaciones.
• La información que debe aparecer en determinados anuncios inmobiliarios.
• Las condiciones para acceder a las nuevas ventajas fiscales.
• Las obligaciones relacionadas con viviendas destinadas a alquiler asequible.

¿Qué tendrá que aparecer en los anuncios de alquiler?

Otra novedad relevante es el refuerzo de la transparencia en la publicidad inmobiliaria.

Los anuncios de alquiler deberán incorporar información como el índice de precios de referencia, la renta del contrato anterior y la condición de gran tenedor del propietario cuando corresponda.

Esto puede cambiar de manera importante la forma en la que se publicitan viviendas en portales inmobiliarios.

Tabla rápida: ¿cómo te afectan los nuevos decretos?

La letra pequeña: los decretos todavía tienen que ser convalidados

Este es probablemente el dato que más debe tener en cuenta cualquier persona que esté a punto de firmar, renovar o modificar un contrato.

Los decretos ya han sido publicados en el BOE, pero todavía deben ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso, debido a la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones generales.

Por tanto, el nuevo marco está publicado, pero su continuidad definitiva depende de esa convalidación.

El Real Decreto-ley 29/2026 es el que entra en vigor con carácter general al día siguiente de su publicación, mientras que el Real Decreto-ley 28/2026, dedicado específicamente a la estabilidad de los contratos de alquiler, establece su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026.

En resumen: estas son las claves que debes recordar

Alquiler: se refuerza la estabilidad de los contratos.

Prórrogas: determinados contratos podrán prolongarse hasta dos años más.

Actualización: se establecen límites específicos, incluido el 2 % en determinados supuestos hasta finales de 2027.

Contratos temporales: deberán tener una causa real y acreditable.

Habitaciones: se limita la suma de las rentas respecto al alquiler de la vivienda completa.

Pisos turísticos: aumentan las obligaciones fiscales y los ayuntamientos podrán aplicar recargos de IBI.

Primera vivienda: se crea el programa TU CASA, con préstamos de hasta 50.000 euros al 0 % en las condiciones previstas.

Vivienda protegida: se establece un IVA del 4 % para determinados supuestos de vivienda protegida permanente o indefinida.

Viviendas vacías: los ayuntamientos podrán aplicar recargos de IBI en los casos previstos.

Propietarios: tendrán nuevos incentivos fiscales si destinan viviendas al alquiler asequible.

Desahucios: se refuerzan las medidas de protección para determinados hogares vulnerables.

Pero hay una condición fundamental: los dos reales decretos-ley deberán ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso.